不動産 売買と賃貸の違い

他人の不動産は勝手には使えない

他人がもっている不動産、他人が賃貸している不動産を何かの目的のために
使いたいと考えた場合、その持ち主や貸主と交渉して承諾を取り付ける必要
があります。

不動産の持ち主がなにかの事情があって、不動産を売ったり賃貸したりして、
金銭的収入を得ようとする場合に、取引の交渉に応じることになります。
そのプロセスを法律的な側面からとらえると、売買や賃貸借の契約を結ぶ
問題、その手続きの進め方が問題になってきます。

また、不動産の取引には売買や賃貸借以外にも、さまざまあります。その中で
一番基礎的で重要なものである「売買と賃貸借の契約」を中心に紹介します。

売買契約の仕組み

不動産の売買契約には、売り手が物件の引渡し、買い手が代金の支払いを
お互いに約束することによって、成立します。したがって、特別の取り決めを
しないかぎり、物件の引渡しと 代金の支払いは、どうじ履行の関係にあります。

この売買契約は、当事者が約束することで、成立する諾成契約なので、口頭
の約束でもよい わけです。しかし、実際には不動産の売買はほとんどすべて
の場合に、契約の書面が作成されます。

お互いに履行を確保し、後日、紛争が起きないようにするためです。 売買の
当事者は、契約書を2通作成して署名捺印し、1通ずつ保管するのが普通の
やり方で、当事者の署名捺印によって、契約が成立すると考えてもよいでしょう。

なお、売買される不動産が、宅地建物取引業者の仲介物件である場合には、
その仲介業者が立会人として契約書に当事者の次に署名捺印するケースが
多く見られます。

立会人の署名捺印は、契約の成立には必ずしも必要ではないですが、当事者
の履行を円滑に進めるのに、責任を持つと言う意味がないわけではありません。

このような仕組みは、実は不動産の場合でも動産の場合でも大した違いはあり
ません。ただし次の2点は異なります。

  • 不動産の売買契約は書面化されることが一般的なのに対して、動産の
    場合は口頭で契約されることが多い点。
  • 不動産は売買による所有権の移転胃ともなって、移転登記の手続きが
    欠かせないこと。


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