賃貸オフィスの多様化

賃貸オフィスや不動産金融の多様化

バブル経済崩壊後、地価が下落を続け、長引く不況により企業のリストラクチャリング
が進みました。使わない工場跡地や厚生施設などを抱える余裕がなくなった企業は、
所有する多くの土地を手放す傾向にあります。

また、手付かずのプロジェクトが資金不足から休止したり、破綻に追い込まれたりして
います。それらが土地の供給過剰を生み、さらなる地価下落を引き起こす原因となっ
て います。

貸事務所の重視される収益性

土地活用に対する金融機関など、資金の供給側の対応も変わってきました。地価上
昇の勢いが激しかったころ、土地が持つ本来の価値以上の担保力を見込み、積極的
に貸し出しをしていました。それが、地価が下落を続ける現在は、土地の持つ価値を
よりきびしく見定めるようになっています。

不動産担保価値を評価する場合、今までその資産価値が主に注目されてきました。
最終的に担保物件の処分価値で、貸付債権を保全することができるかどうかがポイ
ントだったのです。

しかし最近では、資産価値も同様に大切ですが、それに加えて収益性という点が重
視されています。つまり、土地そのものの価値もさることながら、そこで生み出される
事業がどれくらいの収益を生み出すかという見方に立って、金融機関は融資をおこ
なっており、「プロジェクト・ファイナンス」の色合いが濃くなっています。

具体的にいうと、融資案件である土地活用のプランの収益性の検討が、担保価値
の評価とともに重要になります。仮にそのプランの収益性が低いものであり、ほか
にもっと、その物件にふさわしい収益性の高いプランが考えられる場合は、融資側
から情報を提供し、いっしょになって検討するケースもありえます。

賃貸オフィス物件の融資側の積極的な事業参加

この融資する側からの積極的、能動的な対応をさらに一歩、進めた一つの例として
は、「土地信託」の方式です。土地信託とは、土地所有者が土地の有効利用を図り
収益を上げる目的で、その土地を信託銀行に信託し、信託銀行は事業の資金、規
格から建物建設、テナントの募集、賃貸、建物の維持 ・管理などを行い、その管理、
運用の成果を信託配当として土地所有者に交付するものです。

そして信託が終了すると、土地が建物とともに土地所有者に変換させるので、土地
所有者は実質的に土地を手放すことなく、信託銀行の持つ不動産業務のノウハウを
利用し、収益を安定的に長期にわたり受け取ることができるのです!


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