貸事務所の価格の特徴

固定的で硬直的な不動産

現在の不動産のあり方は、自然物である土地に対して、私たち人間がさまざまな
働きかけを行った結果といえます。工場などで大量に生産されている製品と違って、
不動産は大変個性の強い財産です。

一般の商品は、市場が求めている需要に向かって供給されるプロセスで、価格が
形成されていきます。それに対して、土地などの不動産は埋立地、造成地などの
例外はありますが、工場生産で増えるものではありません。いわゆるプレハブ住宅
などのように、その部分が工場生産になじむものもありますが、住宅その他の建物
は、敷地である土地が伴わなければ不動産になりえません。

結局、不動産は全面的に土地の特性の影響を受けているのです。
土地は自然的特性として、つまり地理的位置の固定性、不動性、永続性、不増性、
個別性などを持ち、固定的かつ硬直的です。

一方、人文的特性として、用途の多様性、併合及び分割の可能性、社会的及び
経済的位置の可能性があります。つまり可変的であって伸縮的であるという特性
を持っています。1つ1つの土地や建物を見ても、それぞれ立地条件や広さなど
の点で違っており、大変個性が強く、しかも一般経済社会の変化に応じて、その
あり方も変動します。

個別に形成される価格

一般の商品にはみられない強い個性が不動産にあるので、その価格も個別的に
形成されます。特に土地については、1つの土地に対してさまざまな用途が考え
られるので、一般的にはもっとも合理的な使い方をする人が最も高い価格を提示
することができ、その土地を取得することができます。

たとえば、繁華街の中に100坪の売り地があるとします。この土地は法令などで
一定の用途など建築規制は受けるものの、基本的に何に使ってもかまいません。

ここに通常の能力を持ち、経済合理性にかなう行動を取る3人の買い手が現れた
とします。Aさんはこの繁華街にふさわしい商売をするために、Bさんはここに住宅
を建て住むために、Cさんはここで農業を使用と思っているとします。

さて、3人のうち誰がこの土地に対して、最も高い価格を提示することができ、この
土地を手に入れることができるでしょうか。

Cさんの場合、土地の農業生産力に目をつけているわけですから、生産される農
産物の市場価格を元に、生産費を差し引いて求められる価格が上限となる。農産
物は郊外の農地でも同じ商品の生産が可能なため、この土地に対しては郊外の
農地と同程度の価値しか認めることができません。

Bさんの場合、中心地に住むわけですから、多少の騒音や人が集まることによる
わずらわしさを気にしなければ、生活上の利便性は、この上なく良いものです。

ただ、中心地からやや離れた周辺には、住宅地としてそれなりの利便性、快適性
を持った地域が広がっています。そういった地域の利便性などと価格との相互比
較で、上限価格が決まることになります。

利便性や快適性を数値化することはなかなか難しいのですが、仮にここに住宅を
建設して他人に貸した場合、どのくらいの家賃が取れ、それにかかる費用は いく
らかなどについて検討し、この土地に対する価格をはじき出すことができるでしょう。

最後にAさんは、繁華性というこの場所の希少価値に目をつけています。この場所
で得られる利益は、住宅地域や郊外の農業地域で商売をするのと比較できないく
らいの大きさを見込めます。また、直接そこで商売をする代わりに店舗ビルを建設
し、商売をしたい人に貸すことを計画したときの収益は、Bさん、Cさんと比較する
と高い価値があることが普通です。そのぶん、他の2人より高い価格を提示できる
のです。

その結果、繁華街に立ち並ぶ商店と同じような商売をしようとする、Aさんがこの
土地を取得することができるのです。

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