貸事務所の使用価値と資産価値

賃貸オフィスなどにおける使用価値

住宅や店舗、工場の敷地といった不動産は、私たちの生活や生産活動、営業活動
のために必要な便益を持っており、私たちにそれを提供します。

この便益を提供する不動産の働きを不動産の効用といいます。不動産を使用する
側から言えば、不動産の効用とはその使用価値にほかなりません。

不動産を使用してその効用を得るためには、それに見合う対価を支払わなければ
なりません。対価には一定期間の使用収益、つまりフローの対価である賃貸料と、
資産価値、つまりストックの対価である価格 があります。

自分で所有する住宅などがある場合には、他人に賃料を支払う必要はありません
が、この場合、自らが住宅から得られる、住宅サービスの生産者であり消費者でも
あるわけです。マンションなどを借りている場合は、この2つの役割は形式上分離
されます。つまり、マンションの所有者が住宅サービスを生産して、貸借人がその
サービスを購入して消費していることになります。

賃貸事務所などにおける資産価値

不動産の資産価値を得るために支払われる対価である価格は、土地については
その支払の対象となる期間は無期限と考えられます。土地が永続性を持つ資産
だからです。

一方、建物については、その存続する期間を対象として対価が支払われると考え
てよいでしょう。ただし、その存続期間が物理的な存続期間ではなく、経済的、社
会的な意味で理解する必要があります。

不動産の使用収益のフローの対価である賃料と、ストックである資産価値の対価
である価格についての関係は、預金利息と預金額の関係に似たところがあります。

資産価値とバブル期

使用価値と資産価値の基本になる考え方は上記のとおりですが、不動産や株式、
ゴルフ会員権、絵画、骨董品など、耐久性、希少性がある資産は、使用価値だけ
に着手して資産価値が形成されているとは限りません。

なぜなら、ある地域に何年か先に新しい駅の建設計画が発表されたとします。
こういった地域は、過去の経験から見ても、新駅が開通することによって、利便性
が増すことを見込んで需要が増え、開通前でまだ利便性は向上していないにもか
かわらず、周辺にある不動産の価格が上昇していくことがあります。

ただし、賃料は一定期間の使用を目的とした期間的な対価であるという性格を持
っています。また、すでに賃貸中の不動産の賃料はすでに値上げ交渉が進まな
いこともあり、価格ほどは敏感に反応せず上昇のスピードが遅れて、価格と賃料
の関係は希薄になりがちです。

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