賃貸事務所などにおける鑑定評価

なぜ鑑定評価が必要なのか

不動産、とくに土地資産は、個別性が強いことと市場が地域的に限定され情報
の流通が不完全であるために、一つ一つの正常価格が、なかなかつかみづらく
なっています。

市場の不完全さの中で、 正常価格を把握するためには、評価の専門家による
鑑定評価が必要となります。 つまり、鑑定評価の作業では、市場の不完全さを
補うものです。市場があった場合に、そこでの取引当事者になり代わって、一連
の作業を行い、市場で成立すると考えられる価格を出す作業と言えます。

評価の3手法

普通、私たちが物を取引するとき、どんなことを考えるでしょうか。 「そのものが
役立つ程度が、その値段に釣り合っているかどうか」 「そのものを作るのにかか
る費用はいったいどれほどであろうか」 「同程度の効用を持つものはどのような
値段で取引されているか」といった3つを考えるのではないでしょうか。

不動産の場合も、この考え方と変わりはありません。評価においても、これらの
考え方に即した手法を用います。つまり、

  1. その不動産自体の効用に着手する「収益方式」
  2. 同じような効用を持つ不動産を新しく作る場合に必要とする費用
    から求める「原価方式」
  3. 同じような効用を持つ不動産を、個別に手に入れる場合に必要と
    なる対価から求める「比較方式」です。

ここでは収益方式のうち、価格を求める手法である「収益還元法」と、比較方式
のうち、価格を求める手法である「取引事例比較法」について説明します。

収益還元法

収益還元法では、現実的には物理的に有限である、オフィスビルから永続的な
収益を期待することはできません。 これを投資物件として見た場合などには、
数年後に売却することを予定して購入することも考えられます。

そこで投資に適した収益物件などの不動産の場合には、「DCF法」が有効です。
この方式は、不動産から得られる毎期の収益や費用の見込みを現金の出入り
に着手して具体的に計算していきます。

そのため、わかりやすくより現実に即した手法といえますが、反面毎期の収益、
費用や売却時の価格をどう見込むか、純収益などを現在価格に割り戻す割引
率をいくらにするかなど、難しい判断を伴います。

取引事例比較法

この手法では、不動産の取引当事者は、取引しようとする不動産の価格と同じ
種類の不動産の価格とを比較して行動する。ということを前提にしています。

同じ種類とは、その効用が等しいか、近似している不動産のことでその価格形
成において、相互にかかわりを持ち、影響しあうようなものです。

つまり、現実的には近くても、住宅とオフィスビルとでは比べようがありませんし、
工場敷地と商業敷地も比べようがありません。それぞれの市場参加者が、異な
る別個の需給関係によって、その価格を形成しており、時の経過とともに変動す
るのが普通だからです。

また、不動産は市場が限定的であったり、情報が不十分であったりしがちです。
売却、買い手の事情によっては特別な価格で取引され、正常な価格がわから
ないことがあります。

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